Verborgen gebreken na een verbouwing: wanneer is de aannemer aansprakelijk?
Na een verbouwing verwacht je natuurlijk dat het werk goed is uitgevoerd. Toch komt het regelmatig voor dat een gebrek pas maanden of zelfs jaren later aan het licht komt. Denk bijvoorbeeld aan een lekkage achter een muur, loslatend tegelwerk, een constructiefout of onvoldoende isolatie. Zulke gebreken worden vaak aangeduid als verborgen gebreken.
Maar wie draait op voor de schade? Is de aannemer altijd aansprakelijk, of eindigt zijn verantwoordelijkheid zodra het werk is opgeleverd?
In deze blog leggen we uit wanneer een aannemer aansprakelijk kan zijn voor verborgen gebreken, welke wettelijke regels daarbij een rol spelen en wat de rechtspraak hierover zegt.
Wat is een verborgen gebrek?
Van een verborgen gebrek is sprake wanneer een gebrek bij de oplevering van het werk niet zichtbaar was en ook redelijkerwijs niet ontdekt had kunnen worden. Het gebrek openbaart zich vaak pas later, bijvoorbeeld doordat schade ontstaat of omdat een deskundige het gebrek ontdekt.
Niet ieder gebrek is dus automatisch een verborgen gebrek. Wanneer een gebrek tijdens de oplevering zichtbaar was of redelijkerwijs ontdekt had kunnen worden, komt dit in beginsel voor rekening van de opdrachtgever.
Wanneer is de aannemer aansprakelijk?
Of een aannemer aansprakelijk is voor een verborgen gebrek, hangt af van verschillende omstandigheden. In de praktijk zijn met name de volgende vijf vragen van belang:
- Is sprake van een overeenkomst van aanneming van werk?
- Was het gebrek bij de oplevering zichtbaar?
- Kan het gebrek aan de aannemer worden toegerekend?
- Heeft de opdrachtgever tijdig geklaagd?
- Had de aannemer moeten waarschuwen voor fouten in de opdracht, tekeningen of materialen?
De antwoorden op deze vragen bepalen uiteindelijk of de aannemer verplicht is het gebrek te herstellen of de ontstane schade te vergoeden.
Wat zegt de wet?
Wanneer je een aannemer inschakelt voor een verbouwing, is meestal sprake van een overeenkomst van aanneming van werk. Dat betekent simpel gezegd dat de aannemer afspreekt om een bepaald werk uit te voeren en op te leveren, terwijl de opdrachtgever daarvoor betaalt. Op deze overeenkomst zijn de wettelijke regels over de aansprakelijkheid van de aannemer van toepassing (7:750 lid 1 BW).
Een aannemer hoeft niet alleen het werk goed uit te voeren. Er bestaat immers ook een waarschuwingsplicht voor aannemers (7:754 lid 1 BW). Een aannemer mag niet zomaar uitvoeren wat hem wordt opgedragen wanneer hij weet, of behoort te weten, dat daarin fouten zitten. Hij moet de opdrachtgever daarvoor waarschuwen. Dat betekent overigens niet dat een aannemer elk mogelijk ontwerprisico zelfstandig moet onderzoeken. Uit de juridische literatuur volgt dat de waarschuwingsplicht geen algemene onderzoeksverplichting inhoudt.
Verborgen gebreken na de oplevering
Een belangrijk uitgangspunt is dat de opdrachtgever het werk bij de oplevering moet controleren (7:758 lid 3 BW).
Ontdek je als opdrachtgever tijdens de oplevering een zichtbaar gebrek? Dan moet je dit direct melden. Gebreken die je op dat moment redelijkerwijs had kunnen ontdekken, kun je later meestal niet meer op de aannemer verhalen.
Anders is het wanneer een gebrek pas na de oplevering zichtbaar wordt. Denk bijvoorbeeld aan een lekkage achter een muur of een constructiefout die pas maanden later aan het licht komt. Bij bouwwerken kan de aannemer hiervoor ook na de oplevering nog aansprakelijk zijn (7:758 lid 4 BW). Wel geldt hiervoor één belangrijke voorwaarde: het verborgen gebrek moet aan de aannemer kunnen worden toegerekend. Is dat zo, dan kan hij verplicht zijn het gebrek te herstellen of de schade te vergoeden.
Herstel en verjaring
Ontdekt de opdrachtgever een verborgen gebrek? Dan moet de aannemer in eerste instantie eerst de gelegenheid krijgen om het gebrek zelf te herstellen (7:759 BW).
Daarnaast geldt een verjaringsregeling (7:761 BW) Een rechtsvordering verjaart in beginsel twee jaar nadat de opdrachtgever over het gebrek heeft geprotesteerd. Voor bouwwerken geldt daarnaast een lange verjaringstermijn van twintig jaar na de oplevering.
Artikel 7:762 BW biedt de opdrachtgever bovendien extra bescherming. Wanneer een aannemer een verborgen gebrek kende en dit bewust heeft verzwegen, kan hij zich niet beroepen op een contractuele uitsluiting van aansprakelijkheid of een verkorte verjaringstermijn.
Rechtspraak
De rechtspraak sluit goed aan bij deze wettelijke regels.
Zo oordeelde de rechtbank Zeeland-West-Brabant dat ook gebreken die pas na de oplevering zichtbaar worden, als verborgen gebreken kunnen worden aangemerkt. Dat betekent dat een aannemer hiervoor onder omstandigheden nog steeds aansprakelijk kan zijn (ECLI:NL:RBZWB:2026:943).
Dezelfde rechtbank bevestigde ook dat zichtbare gebreken in principe voor rekening van de opdrachtgever blijven als deze bij de oplevering redelijkerwijs ontdekt hadden kunnen worden. De aannemer is daarvoor na de oplevering in beginsel niet meer aansprakelijk (ECLI:NL:RBZWB:2026:943).
In een andere zaak oordeelde de rechtbank dat tegelwerk onvoldoende was ingebed. Omdat dit gebrek bij de oplevering niet met het blote oog zichtbaar was, werd het aangemerkt als een verborgen gebrek (ECLI:NL:RBZWB:2024:2885). In diezelfde uitspraak ging de rechtbank ook in op de waarschuwingsplicht van de aannemer.
Ook de klachtplicht is van belang. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde dat een opdrachtgever eerst een deskundig onderzoek mocht laten uitvoeren voordat hij de aannemer aansprakelijk stelde. Daardoor was geen sprake van een te late klacht in de zin van artikel 6:89 BW. De Hoge Raad liet dit oordeel later in stand (ECLI:NL:GHARL:2024:5613; ECLI:NL:HR:2026:507).
De Raad van Arbitrage voor de Bouw heeft ook geoordeeld dat sprake kan zijn van een verborgen gebrek wanneer een gebrek pas later aan het licht komt. Zo werd onvoldoende dampdichting als een verborgen gebrek aangemerkt, omdat dit pas zichtbaar werd nadat condensatie lekkages had veroorzaakt (RvA eerste aanleg 30.314).
Praktische tips
Ontdek je na een verbouwing een mogelijk verborgen gebrek? Dan is het verstandig om snel te handelen.
- Maak foto's en video's van het gebrek.
- Meld het gebrek zo snel mogelijk bij de aannemer.
- Geef de aannemer de gelegenheid om het gebrek zelf te herstellen.
- Bewaar offertes, facturen en e-mailcorrespondentie.
- Laat zo nodig een deskundige onderzoek verrichten wanneer de oorzaak niet direct duidelijk is.
Door snel te handelen voorkom je dat een beroep op de klachtplicht of verjaring later problemen oplevert.
Conclusie
Een aannemer is niet automatisch aansprakelijk voor ieder gebrek dat na een verbouwing wordt ontdekt. Toch eindigt zijn verantwoordelijkheid ook niet altijd bij de oplevering.
Bij de beoordeling spelen verschillende factoren een rol, zoals de vraag of het gebrek zichtbaar was bij de oplevering, of het aan de aannemer kan worden toegerekend, of tijdig is geklaagd en of de aannemer heeft voldaan aan zijn wettelijke waarschuwingsplicht.
Met name sinds de invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is de positie van opdrachtgevers bij verborgen gebreken versterkt. Bij bouwwerken kan een aannemer ook na de oplevering aansprakelijk blijven voor gebreken die pas later aan het licht komen, tenzij hij aantoont dat deze hem niet kunnen worden toegerekend.
Twijfel je of een aannemer aansprakelijk is voor een verborgen gebrek? Dan is het verstandig om tijdig juridisch advies in te winnen. Zo voorkom je dat belangrijke termijnen verlopen of dat bewijs verloren gaat.
Over de auteur
Dit artikel is geschreven door Nikita van Boom, oprichter van Virtulaw.
Virtulaw is de strategische partner voor online zichtbaarheid van advocatenkantoren. Van juridische content en social media tot SEO en SEA.